日前，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》，其中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释于今日正式实施。本报邀请天津击水律师事务所安刚律师从所有权确认、善意取得、按份共有人的优先购买权等三个方面选取若干典型问题进行详细解读，帮助市民撑起权益保护伞。

关于所有权确认

生活中经常出现“借名买房”的法律事务。比如因为楼市政策、规避债务、贷款资格等原因，张三以李四的名义购买房屋，房屋登记在李四名下，张三是实际权利人。张三要求李四过户时，李四却拒绝办理。如果张三、李四之间就借名买房没有书面协议，那么张三就会遇到维权困难。在别的城市，有的法院甚至一律驳回张三的诉讼请求。

《物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

司法解释第二条进一步明确规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”如果张三能够提供实际付款、长期居住等证据足以认定张三是房屋权利人的，法院可以支持张三的诉讼请求。

关于善意取得

在夫妻关系存续期间，丈夫未经妻子同意，将房屋卖给张三，且房屋已经过户到张三名下。妻子知道后，以自己不知道不同意为由，要求撤销房屋买卖协议，要求张三将房屋重新过户回夫妻名下。

这里涉及张三是否“善意取得”。《物权法》规定了善意取得制度，要件包括：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”此次《物权法》的司法解释进一步明确规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”这更加便于审判机关认定受让人是否真的具有“善意”。

关于按份共有人的优先购买权

对于房屋按份共有，其中一个共有人想要出售自己的份额，其他共有人享有行使优先购买权。《物权法》第一百零一条规定，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”但是比较原则性，由其何为“同等条件”并不明确。

司法解释第十条解决了这个问题，规定“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。此外，司法解释还规定了按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。未在本解释法定期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求的不予支持；以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的不予支持。