《律师帮办》栏目网民“朱**”留言：民法典关于业委会无法成立的情况下如何更换物业公司？

李东光律师回复：《中华人民共和国民法典》【全国人民代表大会 中华人民共和国主席令第45号 2021年1月1日施行】第278条规定：下列事项由业主共同决定：“……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

第936条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外……”

《住房和城乡建设部印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》【住房和城乡建设部 建房（2009）274号 2010年1月1日施行】第7条规定：“业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

第22条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”

第58条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，拟解聘物业服务企业的，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。还应当经参与表决专有部分面积过半的业主且参与表决人数过半数的业主同意。根据贵方介绍，目前贵方小区并未成立业委会，因此可在物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

综上，贵方在业主委员会无法成立的情况下，解聘物业公司的，可通过以下程序进行：（1）请求物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，对物业服务公司进行解聘；（2）召开业主大会集体讨论的形式或书面征求意见的形式，按照相关法定程序表决决定解聘物业公司；（3）按照相关法定程序表决决定选聘新物业服务公司。

提醒您注意，以上仅是我们就您所咨询事项依据现有的法律规定进行的简要初步分析，谨供您参考，不作为最终结论，不可用于进行任何扩大解释、类推解释，亦不得用于除本咨询事项外的其他任何目的。 （津云新闻记者 周婷婷）