仲量联行2022年第三季度天津房地产市场回顾

2022年10月14日，天津——“科技产业作为天津市场需求焦点，推动全市经济高质量发展，为办公楼市场成交作出重要贡献，带领市场逐渐复苏。”仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示，“天津作为首批国际消费中心城市，首店经济初显成效，餐饮业态持续发力，继续释放消费潜力。”

办公楼市场

半数市场需求来自内资科技企业，专业服务业的逆周期属性突显。在疫情影响下，2022年第三季度市场整体承压，全市整体净吸纳量仅录得7,932平方米，市场需求明显收窄。在去化节奏放缓的背景下，科技互联网行业作为天津的需求焦点，租赁成交占第三季度成交的52%，并录得多宗800平方米以上的成交，展现出其逐渐强化的增长势头。同时，专业服务业在第三季度保持相对较高的租赁活跃度，尤其体现在中小面积的搬迁需求上，占第三季度录得成交的19%。律师事务所、咨询公司等逆周期商务服务行业为第三季度专业服务业的主力需求。

供应回到低位运行，市场库存稳定下降。2022年第三季度，天津优质办公楼市场无新增供应，持续去化存量。在市场需求压力的影响下，整体市场空置率环比微降0.2个百分点至34.3%，其中甲级市场环比下降0.3个百分点至41.5%。2022年内预期交付的项目受工期延误的影响延期至明年入市，为存量市场去化带来机会。2023年，市场将迎来一轮供应小高峰，新增供应共计12.4万平方米。

租金保持下探趋势，降幅逐渐收窄。宏观环境的不确定性延缓了市场需求释放，去化仍具挑战。一方面，客户对于租赁成本的把握更加严格，谈判及决策周期均有增加；另一方面，业主选择更灵活的租赁策略以应对空置压力，市场租金继续承压。全市甲级办公楼净有效租金为83元/平方米/月，环比小幅下降0.1%。由于乙级办公楼更加市场化的租赁策略，净有效租金下降幅度相对较大，环比下降0.3%，为74元/平方米/月。甲乙级办公楼租金下跌幅度较上季度均有收窄。

天津市的增量内生需求或将持续作用于整体市场企稳向上。2022年前三季度，天津应对本地市场的经济不利因素及疫情状态表现出较高韧性，内生需求稳中有进。但其它城市的迁入需求受疫情影响而受阻，市场复苏进程未出现明显跃迁。“随着京津冀‘一盘棋’思想的进一步实质性渗透及京津冀协同发展出现更多阶段性成果，天津市场将加速释放回暖信号。” 仲量联行华北区产业与物流地产部总监暨天津商业地产部代理负责人高云鹏表示，“市场租金在今年内仍有一定下探空间，但随着疫情得到控制，市场需求复苏且供需关系得到改善，租金下调幅度将进一步收窄，市场逐渐回归稳定增长趋势。”

零售地产市场

餐饮业保持扩张趋势，首店经济释放消费潜力。餐饮行业依旧保持扩张态势。正餐方面，万象城引进泰餐太食兽以及高端日料KOKOROWA，恒隆广场引进了多国西式料理的天津首店G+KITCHEN，引流能力进一步加强。在资本的推动下，咖啡茶饮品牌也延续了前几个季度的扩张趋势，继一季度Peet’s Coffee在天津开出首店后，第三季度继续布点四家新店，均位于热门商圈的成熟商场，另有Tim Hortons在万象城开出首店，市场表现亮眼。时尚业态方面，业主积极通过首店经济推动优质商业资产升级焕新：韩国服装品牌Kirsh及快市场品牌Chuu均选择在大悦城开出天津首店，另有Canada Goose天津首店选择布点万象城。在疫情和消费情绪抑制的影响下，来自市场环境的压力使成熟开发商吸引高质量热门品牌的能力更趋明显。

三季度无新项目交付，市场活跃度缓慢恢复。全市优质零售物业总存量维持在437万平方米。截至九月末，市场活跃度回升较慢，静态管理的防疫措施依旧对客流量造成一定影响，但项目内退租换租情况较上季度减少，净吸纳量环比增加，同时与往年平均数据相比仍有差距。第三季度市场整体空置率保持平稳，录得13.2%。

疫情反复影响市场情绪，整体租金小幅下调。三季度天津优质零售市场租金同比下降0.3%，为324元/平方米/月。租金方面马太效应持续显现，优质项目积极调档升级，进一步强化其运营及客户消费能力，租金表现较为平稳；而另一部分项目在疫情的影响下面临吸引消费能力减弱的困境，进一步导致招商运营的困难，租金持续下探。

首店经济持续发力，未来供应向城市近郊下沉。2022年，天津优质零售市场在疫情反复之下展现出韧性，各类品牌的首店吸引客流量效果显著，同时新入市的优质零售项目为市场带来新的商业氛围，也为更多品牌进驻天津带来机会。长远来看，截至2025年，市场将迎来超过85万平方米的新增供应，其中超七成的项目坐落于近郊板块的非核心商圈，预计将填补非核心商圈的商业空白，刺激消费需求增长。