天津日报报道

案例：

四川人小李勤劳、上进，想凭借家中祖传配方和手艺，在天津开一家传统成都小吃店，开始到处寻找适合经营的房屋。

一年前，经房屋中介介绍，他选中了一家大型超市侧面待租的一个商铺，并经与出租人霍先生的多次讨价还价，双方最终签订了《房屋租赁协议》，约定租期5年，月租金1万元，保证金3万元，预付半年房租。

小李交付了保证金、预付半年房租后，霍先生将商铺交付给小李进行装修、添置桌椅、灶具、灯箱等，小李借用老乡的营业执照、食品卫生许可证开始经营，生意火爆。

开业三个月后，城市综合执法工作人员到店里检查，认定小李在违章建筑内，无照违法经营，责令小李立即停业、商铺限期拆除。小李立即找到霍先生，以店铺是违章建筑、城管限期拆除为由，要求其退还保证金和预付的房租，并赔偿他装修、购置灶具、桌椅等的经济损失。霍先生说店铺是他从别人那里租来的，店铺是合法建筑，房主一直在向街道缴纳管理费、向环卫部门缴纳卫生服务费。双方就店铺是否属于违章建筑，以及保证金3万元、预付的房租是否应当返还等问题发生重大争议。

律师说法：

违章建筑，一般是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

常见的违章建筑包括：

（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；

（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；

（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；

（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；

（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

需要补充说明的是，政府规划、房地产管理主管部门，是建设工程、房屋合法性的唯一法定认定部门。现实生活中，街道、环卫、派出所等部门收缴管理费、卫生费、治安费等行为，不能改变违章建筑的法律属性。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

上述案例中，若霍先生不能提供权属证明或者行政部门的许可文件，双方的租赁合同应属无效。小李可以据此起诉至人民法院，要求霍先生退还房屋保证金，对于小李要求霍先生承担的装修费用，装饰物霍先生同意利用的，可折价归其所有；若不同意利用的，形成附合的装饰物损失可由法院根据双方按照合同无效的过错程度酌情判由双方分担。同时，根据上述司法解释第5条之规定，虽房屋租赁合同无效，小李应当参照合同约定的租金标准及双方的过错程度承担房屋占有期间的部分使用费。

在此律师提醒欲租房的承租人，在签订租房合同前，不但应当实地考察所租房屋的状况、设施和环境，不能只关心租金是否合适，更应判明房屋的法律状态，要看所租房屋的产权证书、房东的身份证明等，以判明出租房屋是否为合法建筑，权属是否明晰，是否存有争议，出租方是否有权利出租房屋等，避免由于违章建筑、房屋权属不清等原因造成的租赁合同无效，而使自己蒙受不必要的经济损失。

九河律师事务所