“930”楼市新政实施至今，市区的新建住宅交易量有所下滑。记者走访市场了解到，公寓市场却红火异常，刚性需求和投资型买房人明显增多。而其中的一些风险问题也引起更多关注。

地段优势性价比高

记者近日走访河西区和南开区的一些热门地段的售楼处了解到，50至90平方米的小户型公寓受到追捧，有的单价已经上涨到每平方米近3万元。市民金女士刚刚在河西区某楼盘定了一套酒店式公寓，她告诉记者，买这房子是自住的，主要考虑离父母居住地很近，像网上说的“做一碗热汤能送过去”的距离，方便照顾他们。她认为这里地段不错，靠近地铁，开发商引入民水民电，加上精装修公寓价格比周边的新建商品住宅便宜了近一半。

据了解，目前天津公寓主流产品为酒店式公寓、城市型公寓和服务式公寓。一些买房人接受采访时表示，很需要交通便利、医疗教育配套完善的房子，而这样的房子大多在市区。有的公寓产品提升了品质，不仅配套了民水民电，还带燃气，确实让他们自住更方便。还有一些投资者认为，精装修的公寓性价比高，特别是一些“买一层赠一层”的LOFT产品价格诱人，折合每平方米不足2万元。

良莠不齐纠纷突出

记者同时了解到，虽然很多项目具备住宅的某些特性，但本质上仍是商业地产项目。公寓产品存在产权年限低、落户难度大等短板。业内人士指出，商用性质的公寓土地使用年限多为40至50年，一般无法办理落户和学区问题。大部分公寓的物业费和商用水电费标准均比住宅高，而且最多只能申请五成商业贷款，贷款年限一般在10年以内。

此外，一些项目交房入住后出现了一些问题。例如，很多酒店式公寓户型设计密度很高，电梯配置明显不足。上下班高峰时，挤电梯让人叫苦不迭。有的项目甚至还存在消防安全隐患，被消防单位严查。还有的项目品质不佳。市民于先生曾买过南开区一间酒店式公寓，交房时发现存在结构缺陷，卫生间无法使用。出现纠纷后他才知道房型是当初按照写字楼标准设计的，根本不适合居住。

值得注意的还有，投资公寓产品后期很难转卖，只能靠出租获取收益。记者走访天津多家二手房中介门店了解到，中介基本不接二手酒店式公寓买卖，因为根本就没有人愿意买。转让公寓产品的土地增值税等税费比住宅高出不少。一些投资公寓的房主尽管看到新房总价目前涨了几十万元，但是在没有变现之前这些都是“账面数字”而已。