每日新报记者 王月 近日在二手房交易火爆的态势下，公产房的成交量也出现大幅的增长。近半个多月，公产房的日均进件量在六七十单，是之前的两倍以上，有关公产房购买及贷款等问题深受大家关注。

自本月初新“国五条”发布以来，房地产市场迎来了争抢搭乘个税“末班车”的交易高潮。截至3月18日，全市二手房成交量11380套，成交均价为8409元/平方米，超过1、2月份成交量的合计值。从多家经纪机构了解到，目前的买家大多都是确实有迫切居住需求的刚需购房者，而在刚需人群中以年轻人买房结婚为主，其次是因拆迁导致的购房者。首次改善客户以小房换大房、换更加适合的楼层为主，也有部分是基于孩子上学落户的考虑。

为了解决购房资金不足的问题，去年开始，天津市津房置换有限责任公司在市国土房管局、市房产总公司的大力支持下与中德住房储蓄银行联合独家推出“公有住房置换额度贷款”业务。这种贷款业务是住户以本人或第三方的私有住房向银行申请抵押贷款，所贷款项用于购置公有住房使用权的专项贷款，最高贷款额可为抵押物评估值的70%。根据个人情况不同，贷款期限最长可达30年。此项惠民措施实施一年多来已为上千户购房者解决购公产房资金不足的问题。

焦点问题

贷款额度如何计算？

1.不超过抵押房屋评估价值的70%，如房龄超过20年（含20年），最高不超过评估价值的50%；抵押房屋的评估价值：取中德银行准入的评估事务所对抵押房产的评估值。2.不超过购置公有住房使用权价值的70%。所购公有住房使用权价值：取该房屋成交价格与评估事务所对该房屋的评估值之间的低值。以上两个条件中，最低值为银行最终的抵押贷款额度。商住两用房及底商不能做抵押物。所购置房屋必须为民用住宅。

例：抵押一套私产房，面积八九十平方米，整个价格在100万元左右。审批贷款资质，根据个人的贷款条件，设定贷款额度，首先是抵押100万元的70%，70万元。如购置的公产房总房款为90万元，90万元的70%为63万元，两者取低值，即最高的贷款额度为63万元

最长能贷多少年？

贷款年限最长30年；抵押房龄+贷款年限≦40年；借款人年龄（男）+贷款年限≦65年，借款人年龄（女）+贷款年限≦60年。如果借款人具有高级职称同时具有延聘证明，贷款年限可延长5年。贷款人享受基准利率上浮20%，持有中德住房储蓄合同的，可享受基准利率上浮10%的贷款利率。

我符合贷款条件吗？

借款人须年满18周岁，具备完全民事行为能力，能够提供合法有效的身份证明；借款人仅限于天津市居民，具有天津城镇非农业户口。同时无不良的债务资信记录和相关的民事纠纷及刑事案件。

借款人有正当的职业和稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力，能够提供相应的收入证明或资产证明。开具的收入证明金额达到月还款的两倍以上即可，同时需要客户提供：连续近半年的工资流水、大额存款证明、个人完税证明和公积金缴存证明中的任意一项资质证明作为辅助报件材料。如借款人收入不能满足要求的，可以增加配偶、子女、父母、亲属、朋友为共同借款人。

举例

刘先生30岁，已婚，在和平区选购一套学片房，为公产房，使用面积25平方米，房款为70万元。

如一次性购置此套房所需费用：包括置换代理费、住房转让手续费和评估费共约14300元左右；如果没有能力一次性付款，在符合条件的情况下可贷款。除承担以上置换代理费、住房转让手续费和评估费外，还需承担贷款所产生的相应费用。假设刘先生有首付30万元，其余房款贷款，其爱人名下有一套私产房屋，无贷款，价值80万元，房龄8年。

贷款额度：抵押私产房屋价值：80万×0.7=56万，购置的公有住房价值：70万×0.7=49万，因此他的最高贷款额度为49万元。

贷款年限：抵押私产房屋：40-8=32，刘先生年龄：65-30=35，他的最长贷款年限为30年。

贷款所需费用：（刘先生贷款40万元） 包括服务费、评估费、公证费和抵押登记费共计12500元左右。加上所需承担置换代理费、住房转让手续费、评估费等共计26800元左右。